Definição e significado de asunto-osakeyhtiö

Wikipedia

Asunto-osakeyhtiö (as.oy) on osakeyhtiön erityismuoto, jonka määrittelee asunto-osakeyhtiölaki. Asunto-osakeyhtiön tehtävänä on omistaa ja hallinnoida yhtä tai useampaa asuinrakennusta. Kukin yhtiön osakeryhmä oikeuttaa osakkaan hallitsemaan tiettyä asuinhuoneistoa, liikehuoneistoa tai muuta tilaa kuten varastoa. Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät yhtiön ja osakkaan väliset velvollisuudet ja vastuut.

Yhtiö on asunto-osakeyhtiö, mikäli yli puolet pinta-alasta on määritelty asuinhuoneistoiksi^[1], muulloin kysymyksessä on kiinteistöosakeyhtiö (kiint.oy, KOY). Usein asunto-osakeyhtiöstä käytetään myös epävirallista termiä taloyhtiö.

Asunto-osakeyhtiön hallinnoimat asuinrakennukset voivat olla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja tai yhden asunnon taloja eli erillistaloja. Asunto-osakeyhtiön voi perustaa hallinnoimaan myös yhtä omakotitaloa. Suomen asuntokannasta neljännes on asunto-osakeyhtiöissä (26,4 %, 712 413 kpl, vuosi 2006).^[2]

Suomessa ja muualla

Suomessa asunto-osakeyhtiö on yleinen asuntojen hallintamuoto, mutta muualla maailmassa esimerkiksi kerrostalot ovat usein julkisen hallinnon vuokraamia. Kerrostalojen hallinta voi myös muistuttaa osuuskuntaa tai yhdistysmuotoista hallintoa. On myös järjestelyjä, joissa jokainen asukas omistaa oman huoneistonsa, mutta vastuuta koko talosta ei ole määritelty kenelläkään. Suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestely pitää huolen siitä, että myös kerrostalon ylläpito peruskorjauksineen saadaan rahoitettua, ja yhteiset tilat, kuten porrashuoneet ja hissit saadaan hoidettua ja huollettua asianmukaisesti.

Hallinto

Asunto-osakeyhtiön ylin päätösvalta on yhtiökokouksella. Varsinainen yhtiökokous on järjestettävä vuosittain, lisäksi voidaan tarpeen mukaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestys määrää että on pidettävä kaksi yhtiökokousta, yksi keväällä ja toinen syksyllä.

Yhtiökokous ja hallitus

Yhtiökokous päättää suuremmista remonteista tai hankinnoista asunto-osakeyhtiön hallituksen esityksestä. Lisäksi asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joka vastaa yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä yhtiökokousten välillä. Hallituksen valitsee vuosittain varsinainen yhtiökokous, joka kokoontuu yhtiöjärjestyksessä määrättynä aikana päättämään yhtiön vastikkeista tai muista toimista kuten myös päättää edellisen toimikauden hallituksen vastuuvapaudesta. Yleensä hallituksen jäsenet valitaan yhtiön osakkaista, mutta haluttaessa voidaan käyttää ulkopuolisiakin jäseniä. Aiemmin asunto-osakeyhtiön hallitukseen voitiin valita vain suomalaisia, mutta nykyään riittää, että yhtiön vastuuhenkilöt asuvat ETA-alueella^[3]. Hallituksen yleisin kokoonpano on puheenjohtaja, kahdesta viiteen varsinaista jäsentä, yhdestä kahteen varajäsentä ja toimitusjohtaja eli isännöitsijä.

Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen yleensä pidetään hallituksen järjestäytymiskokous jossa valitaan hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä seuraavaksi toimintakaudeksi eli seuraavan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Isännöitsijän tehtävä on olla hallituksen kokouksien sihteeri eli isännöitsijä pitää kokouksista pöytäkirjaa,siten välttämättä isännöitsijää ei valita uudestaan joka kerta kun hallitus vaihtuu.

Yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiössä ns. yleistoimivalta: yhtiökokous päättää kaikki ne asiat, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin, taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla.

Isännöitsijä

Pääartikkeli: isännöitsijä

Yleensä yhtiöllä on myös hallituksen valitsema isännöitsijä, joka hoitaa päivittäiset rutiinit ja siten toimii yhtiön toimitusjohtajana. Taloyhtiö voi tehdä sopimuksen erillisen yhtiön kanssa, jonka palveluksessa valittu isännöitsijä toimii, tai isännöitsijä voi olla suorassa sopimussuhteessa taloyhtiöön. Isännöinnin harjoittaminen on vapaa elinkeino eikä edellytä viranomaislupia, mutta tehtävään on määritelty Isännöinnin ammattitutkinto Opetushallituksen valvomana aikuisten ammatillisena näyttötutkintona.

Yleisiä isännöitsijän koulutuksesta tai tehtävän suuntautuneisuudesta kertovia lyhenteitä ovat IAT, ITS, AIT ja ITS-TEK. Viimeksi mainittu on yleensä tekninen isännöitsijä joka on avustajan roolissa. Alan järjestöt ovat perustaneet myös auktorisointijärjestelmän, jota hoitaa Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry. Auktorisoidut isännöitsijät ja yhtiöt käyttävät ISA-tunnusta. Yhtenä isännöitsijöiden ja isännöintipalveluja tuottavien yritysten etujärjestönä toimii Suomen Isännöintiliitto ry.

Tilintarkastaja

Pääartikkeli: tilintarkastaja

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastajan tehtävänä on asunto-osakeyhtiön kirjanpidon ja hallinnon tarkastaminen.

Tilintarkastajan valinta on 30 tai useamman asunnon yhtiöissä pakollinen tilintarkastuslain^[4] ja asunto-osakeyhtiölain^[5] mukaan. Myös alle 30 asunnon yhtiöissä valinta on pakollinen, mikäli se on yhtiöjärjestyksessä mainittu. Vain ennen vuotta 2007 perustetuissa yhtiöissä voidaan käyttää maallikkotilintarkastajia, ja niissäkin ainoastaan vuoden 2011 loppuun. Vuoden 2012 alusta tilintarkastajan on kaikissa yhtiöissä oltava HTM- tai KHT-tilintarkastaja.

Jos tilintarkastajaa ei ole pakko valita, voidaan yhtiössä päättää muunlaisesta, esimerkiksi maallikon toimittamasta tarkastuksesta. Tällainen tarkastus ei kuitenkaan ole tilintarkastus eikä siihen sovelleta tilintarkastuslakia.

Päätösvalta ja kustannusten jako

Kullekin huoneistolle on määritelty pinta-ala ja osakemäärä, joiden mukaan jakautuvat sekä kustannukset että päätösvalta. Kustannusten jakosuhde voi perustua suoraan huoneistojen huoneistoalaan, tai se voi olla jyvitetty korjaamaan samankokoisten huoneistojen eroja esimerkiksi asunnon sijainnin ja kerroksen mukaan. Jyvityksen avulla yhtiön osakepääoma ja osakkeet jaetaan halutulla tavalla yhtiön huoneistojen kesken.^[6] Usein esimerkiksi yhtiön mahdollisille liikehuoneistoille on jyvitetty asuinhuoneistoja suurempi osuus kustannuksista erillisellä kertoimella. Yhtiöjärjestykseen pinta-alat merkitään nykyisin suoraan huoneistoaloina, ja jokaiselle huoneistolle merkitään sen saama osakemäärä, osakeryhmä. Osakkeiden omistajalla on osakemäärän tai huoneiston pinta-alan mukainen äänivalta yhtiön asioista päätettäessä. Kulujen jakotapa ilmenee yhtiöjärjestyksestä: erilaisia menoja varten voi olla eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus. Ennen vuotta 1992 rakennetuissa yhtiöissä yhtiöjärjestykseen voi olla huoneistoille merkitty alaksi jyvitetty pinta-ala, jota sitten käytetään osakemäärän ja kustannusjaon perustana.

Vastikkeet ja maksut

Pääartikkeli: yhtiövastike

Osakkaat maksavat yhtiölle yhtiövastiketta, jolla hoidetaan yhtiön kulut. Yhtiövastike sisältää hoito- ja rahoitusvastikkeen. Hoitovastike kattaa rakennuksen ylläpidon, pienet ennakoimattomat korjaukset ja juoksevat kulut. Rahoitusvastike kattaa vieraan pääoman, kuten yhtiölainan kulut. Mutta tavallista on myös periä "korjausvastiketta" johonkin suurempaan korjaukseen, joka pitää rahastoida kuluvan vuoden aikana yleensä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Tavallisesti annetaan osakkaalle mahdollisuus maksaa oman huoneistonsa osuus yhtiölainasta yhdellä kertaa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa kuukausittaista rahoitusvastiketta.

Usein yhtiö perii yhtiökokouksen päätöksellä myös erillisiä kulutusperusteisia vastikkeita kuten vesimaksun, tai erilaisia käyttökorvauksia, joista yleisimpiä ovat maksu autopaikasta, saunamaksu ja internet-yhteyden maksu.

Asunto-osakekauppa

Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta, joten niiden kauppaa eivät koske kiinteistökaupan muotosäännökset. Asunto-osakekauppaa säätelee asuntokauppalaki^[7]. Asunto-osakkeiden myynnistä peritään varainsiirtovero, joka vuonna 2007 on 1,6 % osakkeiden kauppahinnasta.^[8] Varainsiirtoveroa ei peritä ensiasunnonostajalta, joka on korkeintaan 39-vuotias ostohetkellä. Asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena. Asunto-osakkeita ei kiinnitetä kuten kiinteistöjä, vaan ne annetaan pantiksi.

Lähteet

• Ympäristöministeriö: www.ymparisto.fi Omistusasuminen 17.1.2007. Valtion ympäristöhallinto. Viitattu 16.3.2007. (suomeksi)
• FINLEX ® - Valtion säädöstietopankki: Ajantasainen lainsäädäntö: 17.5.1991/809 Asunto-osakeyhtiölaki Edita Publishing Oy. Viitattu 16.3.2007. (suomeksi)
• Taloyhtio.net: Hallinto 15.3.2007. Suomen Kiinteistöliitto. Viitattu 16.3.2007. (suomeksi)
• Suomen tilastollinen vuosikirja 2007, s. 240. Tilastokeskus, 2007. ISBN 978-952-467-736-3.

Viitteet

Katso myös

• Osaomistusasunto
• Asumisoikeusasunto
• Vuokra-asunto
• Osakeyhtiö
• Jyvitetty pinta-ala

Aiheesta muualla

• FINLEX ® - Valtion säädöstietopankki: Asunto-osakeyhtiötä koskeva lainsäädäntö Edita Publishing Oy. Viitattu 1.5.2007.
• FINLEX ® - Valtion säädöstietopankki: Asuntokauppaa koskeva lainsäädäntö Edita Publishing Oy. Viitattu 1.5.2007.
• Kirjanpitolautakunta: Yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä Edilex lakitietopalvelu. 12.4.2005. Edita Publishing Oy. Viitattu 23.1.2008. (suomeksi).

.